未公開物件とは何か？

未公開物件とは、一般的に"レインズ”には掲載されていない物件のことを指します。

レインズとは？

レインズ（REINS）とは国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているネットワークシステムです。

レインズを利用できるのは原則として「不動産流通機構」に会員登録した不動産業者に限られ、一般の方の利用はできないことになっています。

このシステムを利用することで、全国の不動産業者が売却物件の情報を迅速かつ広範囲に共有することが可能となり、購入希望者に効率的に情報を提供することができます。

レインズに掲載しない理由

未公開物件が存在する理由にはいくつかの要因があります。

①売主の希望
売主がプライバシーを重視し、公に物件情報を出さないことを望む場合。
（例：売主が個人の場合）
売主Aさんはプライバシーを重視しており、物件情報が広く公開されるのを避けたいと考えていました。そのため、Aさんは信頼できる特定の不動産業者と一般媒介契約を結び、レインズには物件情報を登録しませんでした。こうすることで、物件情報は限定された不動産業者のみが取り扱うこととなり、プライバシーを守りながら効率的に物件を売却できました。

②価格調整期間
売主（不動産会社）が適正な販売価格や企画を見極めるために、先行して特定の顧客にのみ情報を提供する場合。
（例：売主が不動産会社の場合）
ある不動産会社が新たに取得した物件について、適正な販売価格や最適な販売方法を見極めるため、まずは信頼できる販売業者に物件情報を提供しました。この販売業者は、自社の特定顧客や信頼できる顧客にのみ物件情報を紹介。これにより、不動産会社は顧客からの反応を参考にしながら、最適な価格や販売戦略を調整することができました。この段階では物件情報は広く公開されず、未公開物件として扱われます。

③限定的な販売
特定の顧客に優先的に情報を提供することで、効率的かつ迅速な売却を目指す場合。
（例：売主が不動産会社の場合）
不動産会社が売主の場合、レインズへの登録義務がないため、物件情報は未公開物件として扱われます。
自社に専任の営業部隊がいない場合、売出開始から一定期間が経過しても売却に至らない場合は、広く公開するためにレインズに登録し、他の不動産会社の力を借りより多くの人に物件情報を提供するケースもあります。

未公開物件が存在する理由にはさまざまな要因がありますが、いくつかの一般的な理由を挙げました。
これらはほんの一例であり、実際にはさまざまな事情でレインズに登録せずに販売が進められることがあります。
 

未公開物件のメリット

未公開物件には、これらのメリットがあります。

①早期情報入手
一般市場に出る前に物件情報を知ることができるため、希少な物件や人気エリアの物件を先取りするチャンスが広がります。早めに行動することで、より有利な条件で購入できる可能性があります。

②競争が少ない
未公開物件は情報が限られた不動産業者や特定の顧客にしか提供されないため、一般公開物件よりも競争が少ないです。そのため契約条件の交渉が有利に進む可能性が高まります。

③プライバシーの保護
売主にとっては、物件情報が広く公開されないためプライバシーが保護されます。特に個人情報や居住環境を公開したくない売主にとって、安心感があります。

未公開物件の注意点

「未公開物件」と聞くと、特別な立地や貴重なお宝物件というイメージがあるかもしれませんが、そんなことはありません。物件情報が広く公開されない理由があるだけで、必ずしもあなたの希望条件に合う物件というわけではないことをお伝えしておきます。

しかしながら、未公開物件の中には、希少な立地でなかなか市場に出ない物件や、まだ企画段階での事前紹介のため、区画割の変更希望に応じることができたり、一般公開物件にはない条件で提供される物件も実際に存在します。

とはいえ、未公開物件を検討する際には、以下の注意点をしっかり把握しておくことが重要です。

①情報の信頼性
未公開物件の情報は限られているため、細かな確認が必要です。物件の状態や周辺環境を実際に確かめるためには、現地訪問が欠かせません。また、売主が近隣に物件の売却を知られたくない場合もあるため、不動産会社の担当者と一緒に見学することが一般的です。信頼できる不動産会社から情報を得ることが重要です。

②契約条件の確認
未公開物件は、土地売りの場合は古い建物が残っていることがあり、戸建ての場合はまだ企画段階での情報提供となることがあります。そのため、実際の販売開始までに時間がかかることがあります。企画が変更される可能性や、販売価格が未定のまま紹介されることもあるため、契約条件をしっかりと確認し、不明点があれば不動産業者に質問して納得してから進めることが重要です。

③市場価格との比較
未公開物件が必ずしもお得とは限りません。公開されている類似物件と比較して、市場価格を確認することが重要です。周辺エリアの相場を理解し、市場価格と比較して適正価格かどうかを判断することが大切です。

まとめ

未公開物件は、一般市場に出る前に知ることができる希少な物件で、競争が少なく良い条件で購入できるチャンスがあります。しかし、信頼できる情報源からの情報収集や迅速な意思決定が求められます。

また、未公開物件は情報が広く公開されない理由があるだけで、必ずしもあなたの希望条件に合う物件とは限りません。実際には、最初は未公開物件として限定販売されたものが、一定期間売れずにレインズに登録され、複数の会社がポータルサイトに新着として掲載する例も多くあります。

それでも、物件探しの際には選択肢が多い方が良いです。気になる会社が見つかったら、会員登録や物件の問い合わせをして希望条件を伝え、先行して物件を紹介してもらう流れを作ることをお勧めします。

弊社は創業19年目を迎え、自社売主物件や独自のネットワークで収集した物件を主に取り扱って営業してきました。毎日のように不動産会社から相場相談や限定情報、条件に合う方への紹介依頼が届きます。

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